Connaissez vous la pierre-papier ?

Nous vous voyons venir… Non, il ne s’agit pas du célèbre jeu de main “pierre-papier-ciseaux”, aussi appelé shifumi au pays du soleil levant !

La pierre-papier est une expression couramment utilisée pour désigner un type de placement immobilier particulier, dans le sens où l’on investit dans de l'immobilier par l'intermédiaire d’une société de gestion. Il existe différentes natures de pierre-papier. Vous avez peut-être déjà entendu parler des SCPI, OPCI, SCI et SIIC.

Nous vous proposons aujourd’hui de nous concentrer sur les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en découvrant leur fonctionnement, ainsi que leurs avantages et inconvénients.‍‍

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‍Principe et fonctionnement de la SCPI‍

Le principe d’une SCPI est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier.

L’investissement est réalisé dans un véhicule juridique (la SCPI à proprement parler) géré par une société de gestion qui utilise l'argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. Des loyers sont ensuite redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues, et après déduction des frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…).

Il s’agit donc d’un placement collectif qui s’adresse aux particuliers désireux de:

- Diversifier leur épargne et de se positionner sur le marché immobilier;
- Déléguer les contraintes liées à la gestion des biens (entretien, recherche et changement de locataire…);
- Percevoir des revenus locatifs.

Les différents types de SCPI‍

En fonction de la nature du parc immobilier, il existe différentes catégories de SCPI.

Les SCPI de rendement : Elles sont principalement investies en immobilier professionnel, et elles ont pour vocation de fournir une perspective de rendement élevé et pérenne.

Les SCPI de plus-value : Leur niveau de rendement est généralement faible mais leur but est d’offrir une plus-value élevée. Il s’agit par exemple des SCPI qui investissent dans l'immobilier viager.

Les SCPI fiscales : Il s’agit des SCPI dont le parc immobilier est constitué de biens avec des caractéristiques qui correspondent aux différentes lois fiscales (Pinel, Malraux, Déficit Foncier). Ce type de SCPI permet donc de bénéficier d’un avantage fiscal.‍

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Les avantages des SCPI‍

Réaliser un investissement dans une SCPI revêt de nombreux avantages par rapport à l’investissement en direct dans un bien immobilier. Nous avons retenu les suivants :

- Plus accessible

Un particulier peut investir avec un apport modeste contrairement à l'immobilier en direct où le montant d'investissement est bien plus important.

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- Mutualisation de l’investissement et des risques

La diversification des investissements en termes d’emplacement géographique (Paris, Ile-de-France, Régions et Europe) ainsi que la diversification des types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistiques, santé, locaux d’activités) permettent de répartir le patrimoine et de mutualiser les risques sur l’ensemble des investisseurs de la SCPI.

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- Pas de contrainte de gestion

Investir en SCPI permet de déléguer entièrement la gestion des biens du parc immobilier, ce qui n’est pas le cas dans l’immobilier en direct. Vous bénéficiez alors de l’expertise d’une société de gestion qui s’occupe de faire cette fastidieuse tâche à votre place.‍

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Les inconvénients des SCPI‍

Avant de prendre une décision et de réaliser un investissement sur la pierre-papier, il faut aussi connaître les inconvénients de ce type de support. Voici une liste non exhaustive des principaux risques:

- Pas de garantie en capital et de loyers

L’investisseur n’est pas sûr de récupérer la totalité de son investissement initial à échéance et son capital n’est pas garanti en cas de baisse des marchés. Une SCPI n’offre aucune garantie de percevoir un loyer si elle génère pas de bénéfices.

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- Des frais élevés

Des frais d’acquisition et de gestion sont généralement prélevés sur les SCPI. Ils correspondent aux différents coûts liés à l’achat et à la gestion d’un bien immobilier (frais de notaire, taxes, gestion locative …). Les frais d’entrée sont en moyenne de 8% à 10%,et les frais de gestion en moyenne à 10% par an.

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- Un manque de liquidité

Les SCPI ne garantissent pas la liquidité de votre investissement. Il s’agit d’un placement à long terme dont l’horizon d’investissement conseillé est de 8 ans au minimum. Si vous souhaitez revendre vos parts avant ce délai, il est fortement possible que votre demande  attende quelques mois car le marché secondaire peut être faible, voire inexistant.

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Vous connaissez maintenant les grands principes de fonctionnement de la pierre papier, ainsi que ses principaux avantages et inconvénients.

Que ce soit pour diversifier vos placements sur un actif tangible, pour vous créer du patrimoine, pour générer des revenus complémentaires ou encore pour optimiser votre fiscalité, il sera primordial de bien sélectionner la SCPI qui répondra à vos objectifs.

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