Commençons par une petite histoire.

Chez Smart-Asset, nous avons un ami, que nous nommerons Marcel pour le besoin de cette histoire, qui a reçu un super cadeau de la part de ses parents il y a deux ans. Les parents de Marcel avaient créé une SCI il y a 20 ans dans le but de constituer un patrimoine immobilier à céder à leur enfant.

Marcel a donc eu la très bonne surprise de recevoir la SCI en donation de la part de ses parents. Notre ami était très content: en plus de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif estimé à 300 000€ à l'âge de 30 ans, il pouvait aussi percevoir environ 600€ de revenus locatifs par mois.

Marcel a bien profité de son nouveau pouvoir d’achat: il a pu se payer de belles vacances, il a refait sa garde robe, et il a pris une voiture en LLD.

Cependant, une deuxième surprise ne tarda pas à arriver, et celle-ci était beaucoup moins sympa que la première.

Au moment de remplir sa déclaration de revenus en indiquant pour la première fois ses revenus fonciers, il eut la mauvaise surprise de constater que ses nouveaux revenus avaient fait exploser le montant de ses impôts sur les revenus. De 5 700€/an, il est passé à un montant de 9 100€ d'impôts sur les revenus à régler à l’administration fiscale.

Marcel n’avait pas prévu ça ! Il n’avait d’ailleurs pas mis de trésorerie de côté pour faire face à cette situation. Il s’est même rendu compte qu’il était maintenant redevable d’un acompte fiscal sur ses revenus fonciers.

Finalement, son pouvoir d’achat n’avait donc pas autant augmenté que ce qu’il pensait.

Cette histoire n’est pas unique, elle pourrait arriver à n’importe lequel d’entre vous. L’investissement immobilier est vraiment apprécié en France car il est considéré comme une valeur refuge et permet de dégager des revenus complémentaires.

Cependant, les contribuables qui optent pour ce type d’investissement ne sont pas toujours préparés à la fiscalité des revenus fonciers.

Si vous voulez éviter les mauvaises surprises et reprendre la main sur le montant de vos impôts, alors nous vous invitons à vous intéresser aux 6 pistes à explorer pour réduire la facture que je vais vous présenter.

Un rappel ne fait pas de mal

Avant de réaliser un investissement immobilier locatif, le meilleur conseil que nous pouvons vous donner, c’est de vous renseigner sur la fiscalité des revenus fonciers.

Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et de mener à bien votre investissement le plus sereinement possible en choisissant l’option la plus adaptée à votre situation.

Un petit rappel de la fiscalité applicable aux revenus fonciers ne sera donc pas de trop. Nous allons aborder le système d’imposition des revenus fonciers issus d’une location non meublée puisque c’est ce type de situation qui réserve le plus souvent les mauvaises surprises.

Si vous possédez un appartement ou une maison que vous louez en non meublé, vous devez déclarer les loyers que vous avez reçus. Les revenus de location non meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu. Les règles diffèrent selon le montant de ces revenus.

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Exemple:

Vous louez un appartement non meublé (vide) qui vous permet de percevoir 10 000€ de loyer/an et votre tranche marginale d’imposition est de 41%.

Vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€, vous êtes donc soumis au régime micro foncier qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Le montant des revenus fonciers après abattement sera soumis à l'impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Le calcul est le suivant:

Loyers: 10 000€

Revenus fonciers après abattement de 30%: 10 000 - 30% = 7 000€

Vous percevez 10 000€ de loyers, mais vous êtes finalement imposé sur 7 000€.

Impôt sur le revenu: 7 000 x 41% = 2 870€

Prélèvements sociaux: 7000 x 17,2% = 1 204€

Impôt total: 4 074€

Comment optimiser l’imposition des revenus de vos investissements immobiliers ?

Passons maintenant au vif du sujet et aux pistes qui vous permettront d’optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers.

Il n’y a pas de secret, plus vous aurez de revenus fonciers à déclarer et plus forte sera votre imposition. Chez Smart-Asset, nous défendons les stratégies qui consistent à réduire le montant de vos revenus fonciers ou à les capitaliser plutôt que de les percevoir.

En optant pour ces stratégies, vous allez automatiquement réduire le montant de votre  impôt sur les revenus. Pour cela, vous pouvez envisager les 6 pistes ci-dessous.

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Piste 1 : Générer du déficit foncier

Le principe du déficit foncier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation entrant dans la catégorie des travaux déductibles. Ces derniers seront déductibles des autres revenus fonciers à hauteur de 10 700€/an. Le déficit foncier qui aura été généré permettra alors de diminuer l’imposition de vos autres revenus fonciers.

Il s’agit d’une excellente stratégie car elle permet non seulement  d’optimiser fortement l’imposition sur les revenus fonciers, mais aussi d’acquérir et de rénover un bien immobilier bien placé qui se louera facilement avec une bonne rentabilité locative, mais aussi d’avoir de belles perspectives de plus-values en cas de revente.

Chez Smart-Asset, nous pouvons vous accompagner si vous envisagez ce type de solution. Nous proposons des solutions “clé en main” qui vous permettront d’investir sereinement dans ce dispositif.

Parlons-en ensemble !

Piste 2: Investir via une SCI imposée à l'impôt sur les sociétés

Lorsque vous fondez une SCI pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers, il faut opter pour le régime fiscal adéquat. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cette option fiscale vous obligera à déclarer les revenus fonciers issus de votre SCI sur votre déclaration de revenus. En conséquence, le montant de votre imposition sur les revenus augmentera.

Cependant, vous pouvez opter pour l’option de l’imposition sur les sociétés (IS) lors de la création de votre SCI.

Une SCI soumise à l’IS pourra alors capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier, et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu ne sera payé par ces derniers.

Piste 3: La location meublée

Opter pour une location meublée ou transformer votre location vide en location meublée peut s'avérer être une opération intéressante. En effet, en optant pour la location meublée, vous relèverez du régime fiscal micro-BIC si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 72 600€ HT.

Vous serez imposé au barème de l'impôt sur le revenu, après un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement vous permettra de réduire de moitié le montant des vos revenus fonciers soumis à imposition, et donc de réduire votre impôt sur les revenus.

Piste 4: Investir dans des SCPI en nue-propriété

Vous souhaitez absolument investir dans l’immobilier car c’est un actif que vous appréciez de part son côté tangible et générateur de revenus. Seulement la fiscalité liée aux revenus fonciers et la gestion d’un bien vous fait peur ?

La solution pourrait être d’investir dans des SCPI en nue propriété.

En plus de ses avantages par rapport à l’immobilier classique (aucun soucis de gestion, pas de trésorerie à prévoir, mutualisation des risques, accès au marché immobilier professionnel …), la SCPI en nue propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat des parts et ne versera aucun revenu au nu-proprietaire. En conséquence, il n’y aura pas de revenus fonciers à déclarer à l’administration fiscale.

Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI. Cette opération lui permet de bénéficier d’une importante plus-value, puisqu’il a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat des parts.

Exemple:

Vous investissez dans des parts de SCPI. La valeur de la part vaut 100€ en pleine propriété, et vous pouvez bénéficier d’une décote de 30% sur le prix de la part car vous investissez en nue-propriété.

Vous achetez donc vos parts à 70€.

A l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété de vos parts d’une valeur de 100 euros (hors valorisation potentielle du prix de part durant la période de démembrement).

Vous réalisez donc 30€ de plus-values par part grâce à cette opération.

Comment investir et quelle SCPI choisir ?

Discutons et faisons le point sur votre projet d’investissement !

Piste 5: Investir dans des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie

Un contrat d’assurance-vie est une enveloppe d’investissement qui permet de capitaliser les plus-values ou revenus générés et de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux en cas de rachat à partir de la 8eme année.

Ainsi, investir dans des parts de SCPI au sein de votre contrat d’assurance-vie vous permettra de capitaliser les revenus issus de vos parts, et donc de ne déclarer aucun revenus fonciers à l’administration fiscale. Cette stratégie est aussi intéressante si vous réalisez des rachats à partir de la 8eme année grâce à la fiscalité du contrat.

Vous êtes intéressé par cette piste ?

Nous pouvons vous accompagner pour mener à bien votre projet d’investissement.

Discutons-en ensemble !

Piste 6: Vendre votre bien immobilier

Posséder un bien immobilier locatif peut s'avérer compliqué en termes de gestion. En effet, cela nécessite d’avoir de la trésorerie pour la gestion, et les risques de loyers impayés ou de vacance locative sont à prendre en compte. La gestion de votre bien peut vite devenir chronophage et source de stress.

Vous pouvez être amenés à vous poser la question suivante: mon bien immobilier locatif est-il si rentable que ça ?

Dans un contexte de marché immobilier baissier, la rentabilité locative et la perspective de plus-value peuvent être médiocres.

Vous pouvez alors envisager de vendre votre bien immobilier, ce qui vous permettra de ne plus percevoir de revenus fonciers et donc de baisser le montant de votre impôt sur le revenu. Vous pourrez aussi réinvestir le produit de la vente sur d’autres supports de capitalisation qui ne généreront pas de revenus et donc pas d'impôts supplémentaires.